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📊 Un marché en pleine croissance
Aujourd’hui, 10 % de la population a plus de 75 ans.
En 2050, la population des plus de 60 ans sera multipliée par 2.
Celle des plus de 85 ans sera multipliée par 4.
👉 Le viager répond à un enjeu démographique et sociétal majeur : mieux accompagner le vieillissement tout en dynamisant l’investissement immobilier.
POUR SIMULER DES VIAGERS
QUIZ VIAGER
Pourquoi les estimations varient-elles autant pour un même bien en viager ?
Lorsqu'on parle de viager, une question revient souvent : pourquoi constate-t-on des écarts aussi importants entre plusieurs estimations d’un même bien immobilier ?
La réponse réside principalement dans le calcul de la valeur occupée du bien, qui dépend de plusieurs paramètres fondamentaux. Voici les principaux facteurs expliquant ces variations :
1. La valeur occupée du bien
C’est le point de départ de toute estimation. On part de la valeur vénale libre (le prix du bien s’il était vendu sans occupant) à laquelle on applique une décote liée à l’occupation. Cette décote dépend notamment de l’âge de l’occupant et de ses droits (usufruit ou droit d’usage et d’habitation).
2. Le rendement attendu
Le calcul de la décote repose aussi sur le rendement théorique que procure le bien. Un bien situé dans une zone à forte rentabilité locative aura un impact différent sur la valeur occupée qu’un bien à rendement faible.
3. L’espérance de vie
La durée estimée du viager est directement liée à l’espérance de vie du vendeur (le crédirentier). Plusieurs sources peuvent être utilisées : tables INSEE, tables générationnelles TG05, ou encore le barème Daubry, souvent utilisé par les professionnels du viager.
4. Influence offre et demande
Enfin, la conjoncture du marché immobilier local joue un rôle non négligeable. L’attractivité du secteur, la tension sur les biens similaires ou encore les critères socio-économiques peuvent impacter l’estimation finale.
TRIBUNE DU VIAGER
VIAGER : Un seul acheteur pour dix vendeurs !
Viager immobilier : 1 acheteur pour 10 vendeurs, un marché déséquilibré mais plein de potentiel
Le viager immobilier séduit de plus en plus les seniors propriétaires souhaitant compléter leurs revenus. Ce dispositif permet à une personne âgée de vendre son bien tout en continuant à y vivre, en échan...
DEJOUER les risques d'un achat en viager
Déjouer les risques d’un achat immobilier en viager : ce qu’il faut savoir
Pour compléter leur retraite et maintenir un certain niveau de vie, de plus en plus de seniors choisissent de vendre leur résidence principale en viager occupé. Ce contrat immobilier particulier permet au crédirentier (le ve...
IMMOBILIER: comment réussir son achat en viager
🏡 Immobilier : Comment réussir son achat en viager ?
L'achat en viager séduit de plus en plus d'investisseurs en quête d'opérations rentables et socialement utiles. Bien qu’il ne représente qu’environ 1% du marché immobilier français — soit entre 5 000 et 10 000 ventes par an — le viager enregistre...
Les avantages fiscaux liés à la rente viagère
Lorsqu’un vendeur vend son logement en viager, il bénéficie d’avantages fiscaux intéressants. En effet, la rente que perçoit le vendeur de façon périodique est sujette à un abattement, selon l’âge du vendeur :
Si le vendeur a moins de 50 ans, la rente est imposée à 70 %.
S’il a entre 50 et 59 ans, elle est imposée à 50 %.
S’il a entre 60 et 69 ans, elle est imposée à 40 %.
S’il a plus de 70 ans, elle est imposée à 30 %.
Une personne âgée de 75 ans, ayant vendu son logement en viager et percevant une rente viagère annuelle de 9 000 €, verra ce revenu imposé à 30 %, ce qui signifie que le calcul de l'impôt ne se fera en réalité que sur 2 700 €.
Le crédirentier doit indiquer sur sa déclaration de revenus le montant brut des rentes viagères perçues au titre de l'année de référence par les membres du foyer fiscal.
FISCALITE DU VIAGER
Impôt sur le revenu
Fiscalité du viager immobilier : Impôt sur le revenu (IR)
La cession d’un bien immobilier en viager offre des avantages fiscaux intéressants pour le crédirentier (bénéficiaire des rentes) et le débire...
Taxe foncière
Qui doit payer la taxe foncière en viager ?
- Crédirentier redevable : lorsque le vendeur conserve l’usufruit du bien, que ce soit pour y habiter ou pour le mettre en location, il reste redevable de l...
Impôt sur la fortune immobilière (IFI) et le viager
Viager et IFI : Faut-il déclarer un bien détenu en viager à l’impôt sur la fortune immobilière ?
Viager occupé et IFI : un avantage fiscal non négligeable
Lorsqu’un bien immobilier est acquis en viage...
EXEMPLES DE CALCULS DE VIAGER
Viager occupé
Quels sont les critères pour estimer un viager occupé ?
Le calcul d’un viager occupé repose sur 5 critères essentiels :
- Valeur du bien immobilier
- Montant du bouquet versé au comptant
- Âge du cr...
Viager libre ou simulation d'un viager libre
Viager sans risque ou d'une vente a terme
⏳ Quel est le bon moment pour vendre ?
Idéalement entre 75 et 85 ans.
Au-delà, le montant du bouquet et de la rente peut devenir trop élevé, rendant l’opération risquée pour l’acquéreur.
Durée moyenne des rentes : 8 ans.
NOTAIRES , COPROPRIETE, DECISIONS DE JUSTICE
Droit viager au logement du conjoint survivant
Un an pour manifester sa volonté de bénéficier du droit viager au logement
Le conjoint survivant dispose d’un délai d’un an à compter du décès de son époux pour manifes...
Notaire doit conseiller d’exiger un bouquet lors d'un viager
🏛️ Responsabilité du notaire : le devoir de conseil s'impose, même pour les évidences
Lors d’une vente immobilière ou d’une donation, le notaire est tenu à un devoir de conseil. Même ce qui peut sembler aller de soi doit être clairement expliqué pa...
📌 Quelques chiffres clés sur le viager
79 ans : âge moyen des crédirentiers (vendeurs).
48 ans : âge moyen des débirentiers (acheteurs).
71 % des ventes concernent un viager occupé.
1.400 € / mois : rente moyenne pour un appartement.
1.040 € / mois : rente moyenne pour une maison.
POINTS PARTICULIERS SUR LE VIAGER
Humour
Viager immobilier : comédie légale en trois actes
Le viager, c’est sans doute le seul contrat immobilier où tout le monde espère secrètement avoir tort.
- Le vendeur se dit : « J’ai peut-être encore de...
Fixation - indexation et révision de la rente viagère
💰 Fixation de la rente viagère : les critères à connaître
La rente viagère est un élément central d’une vente en viager. Elle est fixée d’un commun accord entre le vendeur (crédirentier) et l’acheteur...
VOCABULAIRE DU VIAGER
Viager
Le Viager Immobilier : Définition, Fonctionnement et Avantages
Qu’est-ce que le viager immobilier ?
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Débirentier
🔑 Débirentier : rôle et définition dans une vente en viager
Le débirentier est la personne qui achète un bien immobilier en viager. Il s’engage à ver...
Nue-propriété
Nue-propriété et viager : une solution d’investissement immobilier avantageuse
Qu’est-ce que la nue-propriété en immobilier ?
La nue-propriété est un ...
Décote ou Droit d'Usage et d'Habitation ou DUH
Décote en viager occupé et Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) : définition, calcul et exemple chiffré