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📊 Un marché en pleine croissance
Aujourd’hui, 10 % de la population a plus de 75 ans.
En 2050, la population des plus de 60 ans sera multipliée par 2.
Celle des plus de 85 ans sera multipliée par 4.
👉 Le viager répond à un enjeu démographique et sociétal majeur : mieux accompagner le vieillissement tout en dynamisant l’investissement immobilier.
POUR SIMULER DES VIAGERS
QUIZ VIAGER
Pourquoi les estimations varient-elles autant pour un même bien en viager ?
Lorsqu'on parle de viager, une question revient souvent : pourquoi constate-t-on des écarts aussi importants entre plusieurs estimations d’un même bien immobilier ?
La réponse réside principalement dans le calcul de la valeur occupée du bien, qui dépend de plusieurs paramètres fondamentaux. Voici les principaux facteurs expliquant ces variations :
1. La valeur occupée du bien
C’est le point de départ de toute estimation. On part de la valeur vénale libre (le prix du bien s’il était vendu sans occupant) à laquelle on applique une décote liée à l’occupation. Cette décote dépend notamment de l’âge de l’occupant et de ses droits (usufruit ou droit d’usage et d’habitation).
2. Le rendement attendu
Le calcul de la décote repose aussi sur le rendement théorique que procure le bien. Un bien situé dans une zone à forte rentabilité locative aura un impact différent sur la valeur occupée qu’un bien à rendement faible.
3. L’espérance de vie
La durée estimée du viager est directement liée à l’espérance de vie du vendeur (le crédirentier). Plusieurs sources peuvent être utilisées : tables INSEE, tables générationnelles TG05, ou encore le barème Daubry, souvent utilisé par les professionnels du viager.
4. Influence offre et demande
Enfin, la conjoncture du marché immobilier local joue un rôle non négligeable. L’attractivité du secteur, la tension sur les biens similaires ou encore les critères socio-économiques peuvent impacter l’estimation finale.
TRIBUNE DU VIAGER
Pour acheter en viager, ce qu’il faut savoir
Acheter un bien en viager : ce qu’il faut savoir pour ne pas se tromper
Viager occupé ou viager libre : que choisir ?
Acheter en viager, c’est opter pour une formule immobilière spécifique : le débirentier (l’acheteur) paie une partie du prix lors de la signature (appelée bouquet), puis verse une re...
Profil de l'acheteur d'un viager et quelques chiffres
👵 Profil du vendeur en viager : un senior seul à la recherche de revenus complémentaires
Le vendeur est en majorité une personne seule, souvent âgée de 75 à 85 ans, à la recherche d’un revenu complémentaire sans quitter son logement.
- 👩🦳 68 % sont des femmes
- 👨🦳 32 % sont des hommes
- 🏠 86 % des ve...
Viager : Les atouts d'un placement oublié
Les nombreux atouts d’un placement oublié : le viager
Le viager immobilier reste une niche (environ 6.000 et 8.000 transactions par an, soit à peine 1% du marché immobilier), mais il connaît depuis quelques années un véritable regain d’intérêt.
Ce mode d’acquisition, encore mal connu, offre pourtant...
Les avantages fiscaux liés à la rente viagère
Lorsqu’un vendeur vend son logement en viager, il bénéficie d’avantages fiscaux intéressants. En effet, la rente que perçoit le vendeur de façon périodique est sujette à un abattement, selon l’âge du vendeur :
Si le vendeur a moins de 50 ans, la rente est imposée à 70 %.
S’il a entre 50 et 59 ans, elle est imposée à 50 %.
S’il a entre 60 et 69 ans, elle est imposée à 40 %.
S’il a plus de 70 ans, elle est imposée à 30 %.
Une personne âgée de 75 ans, ayant vendu son logement en viager et percevant une rente viagère annuelle de 9 000 €, verra ce revenu imposé à 30 %, ce qui signifie que le calcul de l'impôt ne se fera en réalité que sur 2 700 €.
Le crédirentier doit indiquer sur sa déclaration de revenus le montant brut des rentes viagères perçues au titre de l'année de référence par les membres du foyer fiscal.
FISCALITE DU VIAGER
Taxe foncière
Qui doit payer la taxe foncière en viager ?
- Crédirentier redevable : lorsque le vendeur conserve l’usufruit du bien, que ce soit pour y habiter ou pour le mettre en location, il reste redevable de l...
Plus-value
Viager et Plus-Value Immobilière : Ce Qu’il Faut Savoir
La vente en viager est une forme particulière de cession immobilière soumise, comme toute vente d’immeuble à titre onéreux, au régime fiscal des...
Succession - Viager libre ou occupé
Viager et succession : que se passe-t-il en cas de décès ?
La vente en viager soulève de nombreuses questions juridiques, notamment en cas de décès du crédirentier ou du débirentier. Voici les princip...
EXEMPLES DE CALCULS DE VIAGER
Viager occupé
Quels sont les critères pour estimer un viager occupé ?
Le calcul d’un viager occupé repose sur 5 critères essentiels :
- Valeur du bien immobilier
- Montant du bouquet versé au comptant
- Âge du cr...
Viager libre ou simulation d'un viager libre
Viager sans risque ou d'une vente a terme
⏳ Quel est le bon moment pour vendre ?
Idéalement entre 75 et 85 ans.
Au-delà, le montant du bouquet et de la rente peut devenir trop élevé, rendant l’opération risquée pour l’acquéreur.
Durée moyenne des rentes : 8 ans.
NOTAIRES , COPROPRIETE, DECISIONS DE JUSTICE
Rétrocession d'une rente viagère = donation déguisée
⚖️ Viager et Donation Déguisée : Avis CADF/AC n°2/2017 du 2 février 2017
💡 Requalification fiscale : Viager ou donation déguisée ?
Le Comité de l’abus de droit fiscal (CADF) a rendu le 2 février 2017 un avis majeur (CADF/AC n° 2/2017) illus...
Droit viager au logement du conjoint survivant
Un an pour manifester sa volonté de bénéficier du droit viager au logement
Le conjoint survivant dispose d’un délai d’un an à compter du décès de son époux pour manifes...
📌 Quelques chiffres clés sur le viager
79 ans : âge moyen des crédirentiers (vendeurs).
48 ans : âge moyen des débirentiers (acheteurs).
71 % des ventes concernent un viager occupé.
1.400 € / mois : rente moyenne pour un appartement.
1.040 € / mois : rente moyenne pour une maison.
POINTS PARTICULIERS SUR LE VIAGER
Fixation - indexation et révision de la rente viagère
💰 Fixation de la rente viagère : les critères à connaître
La rente viagère est un élément central d’une vente en viager. Elle est fixée d’un commun accord entre le vendeur (crédirentier) et l’acheteur...
Assurance viager: Garantie décès et longévité
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L'achat d'un bien immobilier en viager peut représenter une opportunité patrimoniale intéressante, mais cette opération comporte au...
VOCABULAIRE DU VIAGER
Nue-propriété
Nue-propriété et viager : une solution d’investissement immobilier avantageuse
Qu’est-ce que la nue-propriété en immobilier ?
La nue-propriété est un ...
Viager
Le Viager Immobilier : Définition, Fonctionnement et Avantages
Qu’est-ce que le viager immobilier ?
Le viager immobilier est une forme particulière de...
Viager libre ou le viager vide
Viager libre ou viager vide : tout savoir sur cette forme de vente en viager
Le viager immobilier libre, également appelé viager vide, consiste à ven...
Vente à terme ou viager sans risque
🏡 Vente à terme : une alternative au viager sans risque
La vente à terme est une forme de vente immobilière sécurisée, proche du viager, mais sans le ...