UN SITE POUR VOUS AIDER
Un investissement d’avenir, humain et rentable
📊 Un marché en pleine croissance
Aujourd’hui, 10 % de la population a plus de 75 ans.
En 2050, la population des plus de 60 ans sera multipliée par 2.
Celle des plus de 85 ans sera multipliée par 4.
👉 Le viager répond à un enjeu démographique et sociétal majeur : mieux accompagner le vieillissement tout en dynamisant l’investissement immobilier.
POUR SIMULER DES VIAGERS
QUIZ VIAGER
Pourquoi les estimations varient-elles autant pour un même bien en viager ?
Lorsqu'on parle de viager, une question revient souvent : pourquoi constate-t-on des écarts aussi importants entre plusieurs estimations d’un même bien immobilier ?
La réponse réside principalement dans le calcul de la valeur occupée du bien, qui dépend de plusieurs paramètres fondamentaux. Voici les principaux facteurs expliquant ces variations :
1. La valeur occupée du bien
C’est le point de départ de toute estimation. On part de la valeur vénale libre (le prix du bien s’il était vendu sans occupant) à laquelle on applique une décote liée à l’occupation. Cette décote dépend notamment de l’âge de l’occupant et de ses droits (usufruit ou droit d’usage et d’habitation).
2. Le rendement attendu
Le calcul de la décote repose aussi sur le rendement théorique que procure le bien. Un bien situé dans une zone à forte rentabilité locative aura un impact différent sur la valeur occupée qu’un bien à rendement faible.
3. L’espérance de vie
La durée estimée du viager est directement liée à l’espérance de vie du vendeur (le crédirentier). Plusieurs sources peuvent être utilisées : tables INSEE, tables générationnelles TG05, ou encore le barème Daubry, souvent utilisé par les professionnels du viager.
4. Influence offre et demande
Enfin, la conjoncture du marché immobilier local joue un rôle non négligeable. L’attractivité du secteur, la tension sur les biens similaires ou encore les critères socio-économiques peuvent impacter l’estimation finale.
TRIBUNE DU VIAGER
ETONNANT, le viager est redevenu tendance
Acheter en viager : un double pari immobilier
Acheter un bien en viager, c’est miser à la fois sur :
- l’évolution des prix de l’immobilier,
- et sur l’espérance de vie du vendeur, aussi appelé "créditrentier".
La majorité des ventes concerne des viagers occupés, où le vendeur conserve un droit d’u...
Acheter ou vendre en viager, une bonne idée ?
Acheter ou vendre un bien immobilier en viager : est-ce une bonne idée ?
Avec la baisse des taux d’intérêt et l'érosion des revenus issus de l’épargne, la vente ou l’achat en viager connaît un regain d'intérêt. Alternative patrimoniale encore méconnue ou jugée complexe, le viager immobilier peut pou...
IMMOBILIER - ACHETER en viager : une bonne affaire ?
Acheter en viager un bien immobilier : une bonne affaire ?
Le viager : un marché immobilier de niche en pleine évolution
La vente en viager n’est plus un sujet tabou. Avec 6 000 à 8 000 transactions annuelles, le viager reste un marché de niche représentant environ 1% des ventes immobilières. Pourta...
Les avantages fiscaux liés à la rente viagère
Lorsqu’un vendeur vend son logement en viager, il bénéficie d’avantages fiscaux intéressants. En effet, la rente que perçoit le vendeur de façon périodique est sujette à un abattement, selon l’âge du vendeur :
Si le vendeur a moins de 50 ans, la rente est imposée à 70 %.
S’il a entre 50 et 59 ans, elle est imposée à 50 %.
S’il a entre 60 et 69 ans, elle est imposée à 40 %.
S’il a plus de 70 ans, elle est imposée à 30 %.
Une personne âgée de 75 ans, ayant vendu son logement en viager et percevant une rente viagère annuelle de 9 000 €, verra ce revenu imposé à 30 %, ce qui signifie que le calcul de l'impôt ne se fera en réalité que sur 2 700 €.
Le crédirentier doit indiquer sur sa déclaration de revenus le montant brut des rentes viagères perçues au titre de l'année de référence par les membres du foyer fiscal.
FISCALITE DU VIAGER
Comment se calculent les frais de notaire pour un viager ?
Comment calculer les frais de notaire en viager : viager occupé vs viager libre
Lors d’une acquisition en viager immobilier, les frais de notaire varient selon qu’il s’agisse d’un viager occupé ou d’...
Droits de mutation / TVA à taux réduit (cession viager occupé)
Viager et droits de mutation : ce qu’il faut savoir
Frais de notaire et droits de mutation en viager
Contrairement à une idée reçue, les frais de notaire – plus exactement appelés droits de mutation à...
Impôt sur le revenu
Fiscalité du viager immobilier : Impôt sur le revenu (IR)
La cession d’un bien immobilier en viager offre des avantages fiscaux intéressants pour le crédirentier (bénéficiaire des rentes) et le débire...
EXEMPLES DE CALCULS DE VIAGER
Viager occupé
Quels sont les critères pour estimer un viager occupé ?
Le calcul d’un viager occupé repose sur 5 critères essentiels :
- Valeur du bien immobilier
- Montant du bouquet versé au comptant
- Âge du cr...
Viager libre ou simulation d'un viager libre
Viager sans risque ou d'une vente a terme
⏳ Quel est le bon moment pour vendre ?
Idéalement entre 75 et 85 ans.
Au-delà, le montant du bouquet et de la rente peut devenir trop élevé, rendant l’opération risquée pour l’acquéreur.
Durée moyenne des rentes : 8 ans.
NOTAIRES , COPROPRIETE, DECISIONS DE JUSTICE
Conseils du notaire pour une vente en viager
🏡 Vente en viager : les conseils du notaire pour sécuriser votre projet
La vente en viager est une solution de plus en plus envisagée par les seniors pour compléter leur retraite tout en restant chez eux. En échange d’un bouquet et d’une rente viagère
Rétrocession d'une rente viagère = donation déguisée
⚖️ Viager et Donation Déguisée : Avis CADF/AC n°2/2017 du 2 février 2017
💡 Requalification fiscale : Viager ou donation déguisée ?
Le Comité de l’abus de droit fiscal (CADF) a rendu le 2 février 2017 un avis majeur (CADF/AC n° 2/2017) illus...
📌 Quelques chiffres clés sur le viager
79 ans : âge moyen des crédirentiers (vendeurs).
48 ans : âge moyen des débirentiers (acheteurs).
71 % des ventes concernent un viager occupé.
1.400 € / mois : rente moyenne pour un appartement.
1.040 € / mois : rente moyenne pour une maison.
POINTS PARTICULIERS SUR LE VIAGER
Assurance viager: Garantie décès et longévité
Assurances pour le viager : comment sécuriser votre investissement ?
L'achat d'un bien immobilier en viager peut représenter une opportunité patrimoniale intéressante, mais cette opération comporte au...
Humour
Calculer un viager occupé ne relève pas de la divination, même si Excel peut parfois donner cette impression. Ici, on ne prédit pas l...
VOCABULAIRE DU VIAGER
Viager occupé
Qu’est-ce qu’un viager occupé ? Définition, fonctionnement et implications juridiques
Le viager occupé est une forme de vente immobilière dans laquell...
Vente à terme ou viager sans risque
🏡 Vente à terme : une alternative au viager sans risque
La vente à terme est une forme de vente immobilière sécurisée, proche du viager, mais sans le ...
Rente viagère
Qu’est-ce que la rente viagère ?
La rente viagère est une somme d'argent versée de manière périodique (mensuelle, trimestrielle...) à une personne ap...
Crédirentier
Le Crédirentier dans une Vente en Viager : Rôle, Droits et Avantages
Qui est le crédirentier en viager ?
Dans le cadre d’une vente en viager, le crédi...