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📊 Un marché en pleine croissance
Aujourd’hui, 10 % de la population a plus de 75 ans.
En 2050, la population des plus de 60 ans sera multipliée par 2.
Celle des plus de 85 ans sera multipliée par 4.
👉 Le viager répond à un enjeu démographique et sociétal majeur : mieux accompagner le vieillissement tout en dynamisant l’investissement immobilier.
POUR SIMULER DES VIAGERS
QUIZ VIAGER
Pourquoi les estimations varient-elles autant pour un même bien en viager ?
Lorsqu'on parle de viager, une question revient souvent : pourquoi constate-t-on des écarts aussi importants entre plusieurs estimations d’un même bien immobilier ?
La réponse réside principalement dans le calcul de la valeur occupée du bien, qui dépend de plusieurs paramètres fondamentaux. Voici les principaux facteurs expliquant ces variations :
1. La valeur occupée du bien
C’est le point de départ de toute estimation. On part de la valeur vénale libre (le prix du bien s’il était vendu sans occupant) à laquelle on applique une décote liée à l’occupation. Cette décote dépend notamment de l’âge de l’occupant et de ses droits (usufruit ou droit d’usage et d’habitation).
2. Le rendement attendu
Le calcul de la décote repose aussi sur le rendement théorique que procure le bien. Un bien situé dans une zone à forte rentabilité locative aura un impact différent sur la valeur occupée qu’un bien à rendement faible.
3. L’espérance de vie
La durée estimée du viager est directement liée à l’espérance de vie du vendeur (le crédirentier). Plusieurs sources peuvent être utilisées : tables INSEE, tables générationnelles TG05, ou encore le barème Daubry, souvent utilisé par les professionnels du viager.
4. Influence offre et demande
Enfin, la conjoncture du marché immobilier local joue un rôle non négligeable. L’attractivité du secteur, la tension sur les biens similaires ou encore les critères socio-économiques peuvent impacter l’estimation finale.
TRIBUNE DU VIAGER
Les atouts du viager en 5 points
✅ Les 5 avantages de l'achat en viager : pourquoi investir dans l’immobilier viager ?
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Quand le viager répond à des problématiques sociétales
Viager immobilier : une solution innovante face aux enjeux sociétaux du vieillissement
Le viager, une réponse pertinente aux défis du vieillissement de la population
En France, l’immobilier reste un placement de choix pour les particuliers. Parmi les dispositifs existants, le viager immobilier conna...
Viager occupé, viager libre, vente à terme, viager vide
Quelle option choisir pour acheter ou vendre un logement : viager, vente à terme ou nue-propriété ?
Vous souhaitez vendre ou acheter un bien immobilier et hésitez entre un viager, une vente à terme ou une vente en nue-propriété ? Chaque solution présente des avantages spécifiques selon votre profil,...
Les avantages fiscaux liés à la rente viagère
Lorsqu’un vendeur vend son logement en viager, il bénéficie d’avantages fiscaux intéressants. En effet, la rente que perçoit le vendeur de façon périodique est sujette à un abattement, selon l’âge du vendeur :
Si le vendeur a moins de 50 ans, la rente est imposée à 70 %.
S’il a entre 50 et 59 ans, elle est imposée à 50 %.
S’il a entre 60 et 69 ans, elle est imposée à 40 %.
S’il a plus de 70 ans, elle est imposée à 30 %.
Une personne âgée de 75 ans, ayant vendu son logement en viager et percevant une rente viagère annuelle de 9 000 €, verra ce revenu imposé à 30 %, ce qui signifie que le calcul de l'impôt ne se fera en réalité que sur 2 700 €.
Le crédirentier doit indiquer sur sa déclaration de revenus le montant brut des rentes viagères perçues au titre de l'année de référence par les membres du foyer fiscal.
FISCALITE DU VIAGER
Impôt sur le revenu
Fiscalité du viager immobilier : Impôt sur le revenu (IR)
La cession d’un bien immobilier en viager offre des avantages fiscaux intéressants pour le crédirentier (bénéficiaire des rentes) et le débire...
Succession - Viager libre ou occupé
Viager et succession : que se passe-t-il en cas de décès ?
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Plus-value
Viager et Plus-Value Immobilière : Ce Qu’il Faut Savoir
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EXEMPLES DE CALCULS DE VIAGER
Viager occupé
Quels sont les critères pour estimer un viager occupé ?
Le calcul d’un viager occupé repose sur 5 critères essentiels :
- Valeur du bien immobilier
- Montant du bouquet versé au comptant
- Âge du cr...
Viager libre ou simulation d'un viager libre
Viager sans risque ou d'une vente a terme
⏳ Quel est le bon moment pour vendre ?
Idéalement entre 75 et 85 ans.
Au-delà, le montant du bouquet et de la rente peut devenir trop élevé, rendant l’opération risquée pour l’acquéreur.
Durée moyenne des rentes : 8 ans.
NOTAIRES , COPROPRIETE, DECISIONS DE JUSTICE
Conseils du notaire pour une vente en viager
🏡 Vente en viager : les conseils du notaire pour sécuriser votre projet
La vente en viager est une solution de plus en plus envisagée par les seniors pour compléter leur retraite tout en restant chez eux. En échange d’un bouquet et d’une rente viagère
Notaire doit conseiller d’exiger un bouquet lors d'un viager
🏛️ Responsabilité du notaire : le devoir de conseil s'impose, même pour les évidences
Lors d’une vente immobilière ou d’une donation, le notaire est tenu à un devoir de conseil. Même ce qui peut sembler aller de soi doit être clairement expliqué pa...
📌 Quelques chiffres clés sur le viager
79 ans : âge moyen des crédirentiers (vendeurs).
48 ans : âge moyen des débirentiers (acheteurs).
71 % des ventes concernent un viager occupé.
1.400 € / mois : rente moyenne pour un appartement.
1.040 € / mois : rente moyenne pour une maison.
POINTS PARTICULIERS SUR LE VIAGER
Vente en viager : peut-on transformer la rente en capital ?
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VOCABULAIRE DU VIAGER
Crédirentier
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Rente viagère
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Débirentier
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