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📊 Un marché en pleine croissance
Aujourd’hui, 10 % de la population a plus de 75 ans.
En 2050, la population des plus de 60 ans sera multipliée par 2.
Celle des plus de 85 ans sera multipliée par 4.
👉 Le viager répond à un enjeu démographique et sociétal majeur : mieux accompagner le vieillissement tout en dynamisant l’investissement immobilier.
POUR SIMULER DES VIAGERS
QUIZ VIAGER
Pourquoi les estimations varient-elles autant pour un même bien en viager ?
Lorsqu'on parle de viager, une question revient souvent : pourquoi constate-t-on des écarts aussi importants entre plusieurs estimations d’un même bien immobilier ?
La réponse réside principalement dans le calcul de la valeur occupée du bien, qui dépend de plusieurs paramètres fondamentaux. Voici les principaux facteurs expliquant ces variations :
1. La valeur occupée du bien
C’est le point de départ de toute estimation. On part de la valeur vénale libre (le prix du bien s’il était vendu sans occupant) à laquelle on applique une décote liée à l’occupation. Cette décote dépend notamment de l’âge de l’occupant et de ses droits (usufruit ou droit d’usage et d’habitation).
2. Le rendement attendu
Le calcul de la décote repose aussi sur le rendement théorique que procure le bien. Un bien situé dans une zone à forte rentabilité locative aura un impact différent sur la valeur occupée qu’un bien à rendement faible.
3. L’espérance de vie
La durée estimée du viager est directement liée à l’espérance de vie du vendeur (le crédirentier). Plusieurs sources peuvent être utilisées : tables INSEE, tables générationnelles TG05, ou encore le barème Daubry, souvent utilisé par les professionnels du viager.
4. Influence offre et demande
Enfin, la conjoncture du marché immobilier local joue un rôle non négligeable. L’attractivité du secteur, la tension sur les biens similaires ou encore les critères socio-économiques peuvent impacter l’estimation finale.
TRIBUNE DU VIAGER
Pour acheter en viager, ce qu’il faut savoir
Acheter un bien en viager : ce qu’il faut savoir pour ne pas se tromper
Viager occupé ou viager libre : que choisir ?
Acheter en viager, c’est opter pour une formule immobilière spécifique : le débirentier (l’acheteur) paie une partie du prix lors de la signature (appelée bouquet), puis verse une re...
Immobilier : Histoire du viager
Histoire du viager immobilier : un régime ancien, encore méconnu
Les origines antiques du viager
Le viager immobilier est un mode de vente bien plus ancien qu’on ne l’imagine. Dès l’Antiquité, des formes primitives de contrats viagers existaient déjà sous les empires babylonien, égyptien et romain. ...
Immobilier : avez-vous pensé à vendre en Viager ?
Avez-vous pensé à vendre votre bien en viager ?
Pourquoi vendre en viager ?
La vente en viager est une solution intéressante pour les propriétaires souhaitant obtenir un revenu complémentaire tout en conservant la jouissance de leur bien immobilier. C’est un outil patrimonial souvent méconnu, mais q...
Les avantages fiscaux liés à la rente viagère
Lorsqu’un vendeur vend son logement en viager, il bénéficie d’avantages fiscaux intéressants. En effet, la rente que perçoit le vendeur de façon périodique est sujette à un abattement, selon l’âge du vendeur :
Si le vendeur a moins de 50 ans, la rente est imposée à 70 %.
S’il a entre 50 et 59 ans, elle est imposée à 50 %.
S’il a entre 60 et 69 ans, elle est imposée à 40 %.
S’il a plus de 70 ans, elle est imposée à 30 %.
Une personne âgée de 75 ans, ayant vendu son logement en viager et percevant une rente viagère annuelle de 9 000 €, verra ce revenu imposé à 30 %, ce qui signifie que le calcul de l'impôt ne se fera en réalité que sur 2 700 €.
Le crédirentier doit indiquer sur sa déclaration de revenus le montant brut des rentes viagères perçues au titre de l'année de référence par les membres du foyer fiscal.
FISCALITE DU VIAGER
Taxe foncière
Qui doit payer la taxe foncière en viager ?
- Crédirentier redevable : lorsque le vendeur conserve l’usufruit du bien, que ce soit pour y habiter ou pour le mettre en location, il reste redevable de l...
Impôt sur la fortune immobilière (IFI) et le viager
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Droits de mutation / TVA à taux réduit (cession viager occupé)
Viager et droits de mutation : ce qu’il faut savoir
Frais de notaire et droits de mutation en viager
Contrairement à une idée reçue, les frais de notaire – plus exactement appelés droits de mutation à...
EXEMPLES DE CALCULS DE VIAGER
Viager occupé
Quels sont les critères pour estimer un viager occupé ?
Le calcul d’un viager occupé repose sur 5 critères essentiels :
- Valeur du bien immobilier
- Montant du bouquet versé au comptant
- Âge du cr...
Viager libre ou simulation d'un viager libre
Viager sans risque ou d'une vente a terme
⏳ Quel est le bon moment pour vendre ?
Idéalement entre 75 et 85 ans.
Au-delà, le montant du bouquet et de la rente peut devenir trop élevé, rendant l’opération risquée pour l’acquéreur.
Durée moyenne des rentes : 8 ans.
NOTAIRES , COPROPRIETE, DECISIONS DE JUSTICE
Conseils du notaire pour une vente en viager
🏡 Vente en viager : les conseils du notaire pour sécuriser votre projet
La vente en viager est une solution de plus en plus envisagée par les seniors pour compléter leur retraite tout en restant chez eux. En échange d’un bouquet et d’une rente viagère
Vente en viager immobilier requalifiée en donation
Vente en viager requalifiée en donation déguisée : attention à l’abus de droit fiscal !
⚖️ Un arrêt de la Cour d'appel de Paris à retenir
La Cour d’Appel de Paris a récemment rendu un arrêt éclairant sur les risques de requalification d’une vente en ...
📌 Quelques chiffres clés sur le viager
79 ans : âge moyen des crédirentiers (vendeurs).
48 ans : âge moyen des débirentiers (acheteurs).
71 % des ventes concernent un viager occupé.
1.400 € / mois : rente moyenne pour un appartement.
1.040 € / mois : rente moyenne pour une maison.
POINTS PARTICULIERS SUR LE VIAGER
Vente en viager : peut-on transformer la rente en capital ?
Viager : Peut-on racheter la rente ? Ce que dit la loi
Dans le cadre d’une vente en viager, le rachat de la rente par l’acheteur (appelé débirentier) n’est pas automatique. Il ne peut intervenir qu’av...
PRÊT VIAGER HYPOTHÉCAIRE: UNE SOLUTION
Qu'est-ce que le prêt viager hypothécaire ?
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VOCABULAIRE DU VIAGER
Bouquet
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✅ Qu’est-ce que le bouquet en viager ?
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Viager sans rente viagère
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