Viager - Immobilier - Placement : VIP
Un investissement d’avenir, humain et rentable
📊 Un marché en pleine croissance
Aujourd’hui, 10 % de la population a plus de 75 ans.
En 2050, la population des plus de 60 ans sera multipliée par 2.
Celle des plus de 85 ans sera multipliée par 4.
👉 Le viager répond à un enjeu démographique et sociétal majeur : mieux accompagner le vieillissement tout en dynamisant l’investissement immobilier.
POUR SIMULER DES VIAGERS
Pourquoi les estimations varient-elles autant pour un même bien en viager ?
Lorsqu'on parle de viager, une question revient souvent : pourquoi constate-t-on des écarts aussi importants entre plusieurs estimations d’un même bien immobilier ?
La réponse réside principalement dans le calcul de la valeur occupée du bien, qui dépend de plusieurs paramètres fondamentaux. Voici les principaux facteurs expliquant ces variations :
1. La valeur occupée du bien
C’est le point de départ de toute estimation. On part de la valeur vénale libre (le prix du bien s’il était vendu sans occupant) à laquelle on applique une décote liée à l’occupation. Cette décote dépend notamment de l’âge de l’occupant et de ses droits (usufruit ou droit d’usage et d’habitation).
2. Le rendement attendu
Le calcul de la décote repose aussi sur le rendement théorique que procure le bien. Un bien situé dans une zone à forte rentabilité locative aura un impact différent sur la valeur occupée qu’un bien à rendement faible.
3. L’espérance de vie
La durée estimée du viager est directement liée à l’espérance de vie du vendeur (le crédirentier). Plusieurs sources peuvent être utilisées : tables INSEE, tables générationnelles TG05, ou encore le barème Daubry, souvent utilisé par les professionnels du viager.
4. Influence offre et demande
Enfin, la conjoncture du marché immobilier local joue un rôle non négligeable. L’attractivité du secteur, la tension sur les biens similaires ou encore les critères socio-économiques peuvent impacter l’estimation finale.
TRIBUNE DU VIAGER
POUR ACHETER un bien à 50% de sa valeur, pensez au viager
Acheter un bien immobilier à moitié prix ? Pensez au viager !
Acheter en viager peut sembler tabou : miser sur l'espérance de vie d'une personne pour acquérir un bien immobilier, cela peut rebuter. Pourtant, cette formule présente de nombreux avantages patrimoniaux et fiscaux, qui attirent aujourd'hui particulier...
Profil de l'acheteur d'un viager et quelques chiffres
👵 Profil du vendeur en viager : un senior seul à la recherche de revenus complémentaires
Le vendeur est en majorité une personne seule, souvent âgée de 75 à 85 ans, à la recherche d’un revenu complémentaire sans quitter son logement.
Le viager : Une superbe solution pour les retraites
Le viager immobilier : un complément de retraite sécurisé
Qu’est-ce que le viager immobilier ?
Le viager immobilier est une solution permettant aux personnes âgées de Lire la suite ...
Les avantages fiscaux liés à la rente viagère
Lorsqu’un vendeur vend son logement en viager, il bénéficie d’avantages fiscaux intéressants. En effet, la rente que perçoit le vendeur de façon périodique est sujette à un abattement, selon l’âge du vendeur :
Si le vendeur a moins de 50 ans, la rente est imposée à 70 %.
S’il a entre 50 et 59 ans, elle est imposée à 50 %.
S’il a entre 60 et 69 ans, elle est imposée à 40 %.
S’il a plus de 70 ans, elle est imposée à 30 %.
Une personne âgée de 75 ans, ayant vendu son logement en viager et percevant une rente viagère annuelle de 9 000 €, verra ce revenu imposé à 30 %, ce qui signifie que le calcul de l'impôt ne se fera en réalité que sur 2 700 €.
Le crédirentier doit indiquer sur sa déclaration de revenus le montant brut des rentes viagères perçues au titre de l'année de référence par les membres du foyer fiscal.
REGLES FISCALES
Plus-value
Viager et Plus-Value Immobilière : Ce Qu’il Faut Savoir
La vente en viager est une forme particulière de cession immobilière soumise, comme toute vente d’immeuble à titre onéreux, au régime fiscal des plus-values immobilières. Pourtant, en pratique, le vendeur en viager bénéficie souvent d’exonérations spécifiques.
Qu’est-ce que la Plus-Value Immobilière en Viager ?
Succession - Viager libre ou occupé
Viager et succession : que se passe-t-il en cas de décès ?
La vente en viager soulève de nombreuses questions juridiques, notamment en cas de décès du crédirentier ou du débirentier. Voici les principaux impacts sur la succession et le paiement de la rente viagère.
Décès du crédirentier : extinction ou réversion de la rente
Lorsque le crédirentier décède, le Lire la suite....
Impôt sur le revenu
Fiscalité du viager immobilier : Impôt sur le revenu (IR)
La cession d’un bien immobilier en viager offre des avantages fiscaux intéressants pour le crédirentier (bénéficiaire des rentes) et le débirentier (vendeur). Pour connaître en détail les conditions fiscales applicables, il est conseillé de consulter le site officiel de l’Administration fiscale sur la question : Comment sont imposées les rentes viagères à titre onéreux ?
Lire la suite....
Comment se calculent les frais de notaire pour un viager ?
Comment calculer les frais de notaire en viager : viager occupé vs viager libre
Lors d’une acquisition en viager immobilier, les frais de notaire varient selon qu’il s’agisse d’un viager ...
RENTABILITE FINANCIERE
La rentabilité annuelle de l’investissement réalisé en viager avoisine les 6 à 8 % sur une période longue, bien supérieure aux placements traditionnels comme l’assurance vie (2 %), l’investissement dans l’ancien locatif (4,5 %) ou les placements Sellier (3 %). socio-économiques peuvent impacter l’estimation finale.
EXEMPLES DE CALCULS DE VIAGER
Exemple: explications du calcul du viager occupé
Exemple de calcul pour un viager occupé : méthode et simulation chiffrée
Quels sont les critères pour estimer un viager occupé ?
Le calcul d’un viager occupé repose sur 5 critères essentiels :
Exemple: calcul viager libre ou simulation d'un viager libre
Exemple de calcul d’un viager libre : méthode, critères et simulation
Le viager libre est une solution patrimoniale de plus en plus prisée, notamment à Paris. Pour bien comprendre comment se calcule une rente viagère dans ce cadre, voici un exemple détaillé basé sur cinq critères fondamentaux.
Les 5 critères essentiels pour calculer un viager libre
Exemple d'un viager sans risque ou d'une vente a terme
Exemple d’un Viager Sans Risque ou d’une Vente à Terme Sécurisée
Découvrez comment vendre votre bien immobilier en viager sans rente ou en vente à terme, tout en bénéficiant de revenus garantis et d’une tranquillité de gestion. Ce type de vente peut représenter une solution idéale pour les seniors souhaitant anticiper leur avenir tout en valorisant leur patrimoine.
Les 4 critères clés pour un viager sécurisé
- Lire la suite....
Exemple d'un viager sans rente viagère
💡 Exemple concret de viager sans rente viagère (ou viager sec)
Le viager sans rente, également appelé viager sec, repose sur la vente d’un bien immobilier sans versement de rente viagère, uniquement contre un Lire la suite....
⏳ Quel est le bon moment pour vendre ?
Idéalement entre 75 et 85 ans.
Au-delà, le montant du bouquet et de la rente peut devenir trop élevé, rendant l’opération risquée pour l’acquéreur.
Durée moyenne des rentes : 8 ans.
NOTAIRES , COPROPRIETE, DECISIONS DE JUSTICE
Vente en viager immobilier requalifiée en donation
Vente en viager requalifiée en donation déguisée : attention à l’abus de droit fiscal !
⚖️ Un arrêt de la Cour d'appel de Paris à retenir
La Cour d’Appel de Paris a récemment rendu un arrêt éclairant sur les risques de requalification d’une vente en viager en donation déguisée, faute de paiement du prix convenu. Une décision qui rappelle l’importance du respect des conditions propres au viager pour éviter toute
Droit viager au logement du conjoint survivant
Le droit viager au logement du conjoint survivant peut s’exercer de manière tacite
Un an pour manifester sa volonté de bénéficier du droit viager au logement
Le conjoint survivant dispose d’un délai d’un an à compter du décès de son époux pour manifester sa volonté de bénéficier de son droit viager au logement, conformément aux articles 764 et 765-1 du Code civil. Ce droit lui permet de conserver l’usage du logement fami...
Rétrocession d'une rente viagère = donation déguisée
-
⚖️ Viager et Donation Déguisée : Avis CADF/AC n°2/2017 du 2 février 2017
💡 Requalification fiscale : Viager ou donation déguisée ?
Le Comité de l’abus de droit fiscal (CADF) a rendu le 2 février 2017 un avis majeur (CADF/AC n° 2/2017) illustrant les risques de requalification d’une vente en viager en donation déguiséeLire la suite....
Conseils du notaire pour une vente en viager
🏡 Vente en viager : les conseils du notaire pour sécuriser votre projet
La vente en viager est une solution de plus en plus envisagée par les seniors pour compléter leur retraite tout en restant chez eux. En échange d’un Lire la suite....
📌 Quelques chiffres clés sur le viager
79 ans : âge moyen des crédirentiers (vendeurs).
48 ans : âge moyen des débirentiers (acheteurs).
71 % des ventes concernent un viager occupé.
1.400 € / mois : rente moyenne pour un appartement.
1.040 € / mois : rente moyenne pour une maison.
POINTS PARTICULIERS SUR LE VIAGER
COMMENT se déroule la revente d’un viager ?
Comment se déroule la revente d’un bien en viager ?
Acheter un bien en viager est un engagement à long terme entre le débirentier (l’acheteur) et le crédirentier (le vendeur). Cependant, il est tout à fait possible de revendre un bien acquis en viager, même du vivant du crédirentier. Comment cela se passe...
PRÊT VIAGER HYPOTHÉCAIRE: UNE SOLUTION
🏠 Prêt viager hypothécaire : une solution de financement pour les seniors propriétaires
Qu'est-ce que le prêt viager hypothécaire ?
Le prêt viager hypothécaire est un crédit garanti par un bien immobilier. Il permet à un propriétaire, souvent senior, d’obtenir un capital ou des versements périodiques sans avoir à vendre son logement. Le remboursement s’effectue uniquement au décès de l’emprunteur, sur la valeur du bien.
Peut-on financer un viager à l’aide d’un crédit bancaire ?
Le financement d’un viager par crédit immobilier : un vrai défi
Pourquoi les banques sont-elles réticentes ?
Les établissements bancaires sont généralement réticents à financer un achat en viager. La raison principale ? Le privilège du vendeur viager prévu à l’article 2103 du Code civilLire la suite....
Vente en viager : peut-on transformer la rente en capital ?
Viager : Peut-on racheter la rente ? Ce que dit la loi
Dans le cadre d’une vente en viager, le rachat de la rente par l’acheteur (appelé débirentier) n’est pas automatique. Il ne peut intervenir qu’avec l’accord du vendeur (le crédirentier) et si le contrat initial le prév...
🚀 Pourquoi choisir le viager ?
Pour le vendeur : un complément de revenus sûr, tout en restant chez soi.
Pour l’acheteur : un investissement immobilier progressif et rentable, adapté au temps long.
Pour la société : une réponse concrète au défi du vieillissement.
👉 Le viager n’est pas seulement un placement financier.
C’est un engagement humain, solidaire et durable, au cœur des enjeux de demain.
VOCABULAIRE DU VIAGER
Rente viagère
Qu’est-ce que la rente viagère ?
La rente viagère est une somme d'argent versée de manière périodique (mensuelle, trimestrielle...) à une personne appelée crédirentier, jusqu'à son décès. En échange, le crédirentier cède un bien immobilier à un acheteur, appelé débirentier.
Autrement dit, la rente viagère constitue une redevance à vie, déterminée dans un contrat de vente, qui permet...
Viager occupé
Qu’est-ce qu’un viager occupé ? Définition, fonctionnement et implications juridiques
Le viager occupé est une forme de vente immobilière dans laquelle le vendeur, appelé crédirentier, cède la nue-propriété de son bien tout en continuant à l’occuper jusqu’à son décès. Ce type de viager représente environ 95 % des transactions viagères en France, en faisant la formule la plus courante.
Viager libre ou le viager vide
Viager libre ou viager vide : tout savoir sur cette forme de vente en viager
Le viager immobilier libre, également appelé viager vide, consiste à vendre un bien immobilier sans droit d’usage ni d’habitation pour le vendeur (le crédirentier). Ce dernier quitte les lieux dès la signature de l’acte notarié. L’acheteur (ou débirentier) peut alors disposer immédiatement du logement : l’occuper lui-même ou le mettre en location.
Lire la suite....
Viager sans rente viagère
Viager sans rente viagère immobilière : une solution patrimoniale avantageuse
Le viager sans rente viagère est une formule immobilière dans laquelle le logement est cédé en échange du seul bouquet versé comptant, sans paiement de rente mensuelle. Ce type de vente en viager consiste en réalité à acheter la nue-propriété du bien, tandis que le vendeur conserve Lire la suite....