Viager et droits de mutation
Appelés abusivement frais de notaires, les droits de mutation et frais de notaire sont soumis aux mêmes taux que pour une vente classique. Le prix de référence pour le calcul des droits correspond alors au montant du bouquet augmenté de la valeur capitalisée des rentes viagères dues.
La cession en viager occupé d'un bien immobilier ne remet pas en cause le taux réduit
Les livraisons d'immeubles situés dans certains quartiers sont taxées au taux réduit de TVA sous réserve de satisfaire à des conditions de ressources et d'affecter ledit immeuble à usage de résidence principale. Cette dernière condition doit être regardée comme pouvant demeurer satisfaite lorsque le bien est cédé en viager occupé.
En effet, le contrat de vente en viager n'entraîne pas le transfert de la propriété pleine et entière dès lors que le vendeur conserve un droit réel immobilier. La propriété est démembrée entre l'acquéreur (le débirentier) qui dispose de la nue-propriété de l'immeuble et le vendeur (le crédirentier) qui dispose d'un droit d'usage et d'habitation de l'immeuble. Ainsi, il y a lieu de considérer qu'un logement faisant l'objet d'une vente en viager occupé peut rester la résidence du crédirentier.
Les autres conditions étant par ailleurs remplies, la vente en viager occupé du bien immobilier concerné ne donnera donc pas lieu au reversement de TVA.
Rappelons que lorsque ces conditions cessent d'être satisfaites, suivant les cas, dans les 15 ans ou 10 ans qui suivent le fait générateur de l'opération, toute personne qui a acquis un logement au taux réduit est tenue au paiement du complément d'impôt résultant de la différence entre le taux réduit et le taux normal de TVA, éventuellement diminué d'un abattement.
